kredyt hipoteczny - domek w kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny w pigułce – wszystko, co musisz o tym wiedzieć

Rozważasz wzięcie kredytu hipotecznego i postanawiasz dowiedzieć się o tym czegoś więcej. Otwierasz pierwszą stronę internetową, drugą, trzecią, dziesiątą. Zaraz – co tam było na tej pierwszej? Ogrom formalności dotyczących kredytu hipotecznego może przerazić, a wskazówki na ten temat są często chaotyczne. Z tego powodu przygotowaliśmy kompletny poradnik, w którym znajdziesz wszystko, co dotyczy tej procedury: od A do Z. Zobacz, co musisz wiedzieć, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie.

  • Za sprawą kredytu hipotecznego osoby nieposiadające wystarczającej kwoty w gotówce mogą kupić wymarzony lokal od razu, a następnie spłacać zadłużenie względem banku w dogodnych ratach.
  • Przy użyciu kredytu hipotecznego można kupić każdą nieruchomość: mieszkanie lub dom (z rynku wtórnego czy też pierwotnego), a także działkę. Pozyskane w ten sposób środki mogą również zostać wykorzystane na budowę domu.
  • Otrzymanie kredytu hipotecznego jest stosunkowo proste, ale trzeba spełnić konkretne warunki stawiane przez bank, m.in mieć zebrany wkład własny i dobrą historię kredytową.
  • Takie kredyty są zawierane na długi okres – nawet 30-letni. Zaletą kredytu hipotecznego jest stosunkowo niskie oprocentowanie w porównaniu do innych produktów kredytowych.
  • Aby wybrać najlepszą ofertę, możesz skorzystać z rankingu kredytów hipotecznych. Zebrane w takich zestawieniach kredyty pochodzą z ofert różnych banków.
  • Droga do uzyskania kredytu hipotecznego jest usłana formalnościami. Ale w rzeczywistości cały proces prowadzący do pozytywnej decyzji banku oraz uruchomienia kredytu jest bardzo uporządkowany i nie sposób się w nim zgubić.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Chcesz kupić dom lub mieszkanie, ale nie masz na to własnych środków. Udajesz się więc do banku po kredyt, przy użyciu którego sfinansujesz tę inwestycję. Jaki sprawdzi się tu najlepiej: kredyt gotówkowy czy hipoteczny? Zdecydowanie ta druga opcja, która ze względu na swoją specyfikę, jest tańsza – a przy kwotach rzędu setek tysięcy złoty stanowi to oczywistą korzyść.

Na czym polega zasada działania kredytu hipotecznego? Bank udziela Ci kredytu, którego zabezpieczenie stanowi obciążona hipoteką nieruchomość – ta kupiona za pieniądze z banku. Okres spłaty jest podzielony na długi okres (zwykle 20- lub 30-letni), a nowy właściciel nieruchomości co miesiąc płaci ratę składającą się z części kapitałowej (ułamka kwoty otrzymanej od banku) oraz odsetkowej (stanowiącej procent od kwoty pozostałej do spłaty). Po zakończeniu spłaty kredytu hipotecznego z księgi wieczystej lokalu wykreśla się obciążenie na rzecz banku i staje się on wreszcie stuprocentowo własnością kredytobiorcy – a ten wreszcie oddycha z ulgą.

Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?

Nie da się ukryć, że dzięki kredytowi hipotecznemu możesz sfinansować zakup wymarzonej nieruchomości szybko i niedrogo – co prawda nie aż tak jak gotówkę, ale na to nie stać niestety każdego. Nie ma więc nic dziwnego w tym, że zainteresowanie tym produktem bankowym jest ogromne.

Czy łatwo dostać kredyt hipoteczny? Niestety nie. W rzeczywistości jest udzielany jedynie pewnemu odsetkowi wszystkich marzących o zakupie nieruchomości ze wsparciem zewnętrznym. Aby go otrzymać, trzeba bowiem sprostać wysokim wymaganiom stawianym przez bank. Jakie warunki należy spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny? Te najważniejsze przedstawiamy poniżej.

Ile musisz zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Głównym kryterium do uzyskania kredytu hipotecznego są zarobki. Musisz zarabiać na tyle dużo, by po odliczeniu wszystkich stałych wydatków zostało Ci jeszcze na zapłacenie raty kredytu. Jeśli nie zarabiasz wystarczająco, możesz sprawiać później problemy i unikać spłaty. A to dla banku niepotrzebny problem, którego wcale nie musi brać na swoje barki – w końcu może po prostu wybrać innego, mniej ryzykownego klienta.

Jakich zarobków potrzebujesz, by móc w ogóle marzyć o otrzymaniu kredytu hipotecznego? To zależy od wielu czynników, m.in. od całkowitej kwoty kredytu, wartości nieruchomości, okresu, w jakim zamierzasz spłacić zadłużenie, a nawet sytuacji gospodarczej w kraju. Podanie konkretnej kwoty byłoby zatem wróżeniem z fusów i nie pomogłoby Ci w otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Możesz jednak skorzystać z dowolnego, darmowego kalkulatora kredytowego, aby poznać orientacyjny wynik. Oczywiście trzeba na to patrzeć z przymrużeniem oka, ale na pewno pomoże Ci to we wstępnym rozeznaniu w sytuacji na rynku kredytowym.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich zarobkach? Możesz np. wziąć kredyt w duecie z innym kredytobiorcą (np. rodzicem), który jest w stanie pomóc Ci ze spłatą. Dobrym pomysłem jest też skorzystanie z alternatywnego zabezpieczenia kredytu (np. innej nieruchomości), o ile stanowi własność Twoją lub Twojego współkredytobiorcy.

Ale zanim się na to zdecydujesz, dobrze przemyśl wszystkie za i przeciw. Kredyt hipoteczny to ogromne obciążenie, które pozostaje z Tobą przez co najmniej kilkanaście lat. Jeśli już teraz masz problem z jego spłatą, z biegiem czasu nie będzie lepiej, tylko gorzej. W efekcie może się to skończyć utratą nieruchomości na rzecz banku, a nawet popadnięciem w długi, które będziesz spłacać do końca życia.

Czym jest pozytywna zdolność kredytowa potrzebna do kredytu hipotecznego?

Kto może dostać kredyt hipoteczny? Osoba, która dysponuje odpowiednią wiarygodnością finansową i pozytywną oceną zdolności kredytowej. Co kryje się pod tymi pojęciami?

Wiarygodność finansowa to ocena tego, w jaki sposób prezentuje się Twoja przeszłość w kwestii finansów. Bank pozna ją po przeanalizowaniu Twojej historii kredytowej w BIK-u i innych instytucjach zbierających tego typu dane (m.in. KRD, BIG Infomonitor oraz ERIF). Może wyciągnąć z nich dwa wnioski: albo nie miałeś wcześniej żadnych potknięć i udzielenie Ci kredytu jest dobrą inwestycją, albo stwarzałeś wcześniej problemy innym instytucjom finansowym, więc jesteś ryzykownym klientem.

Zdolność kredytowa to z kolei fizyczna możliwość do spłaty zobowiązania w określonym terminie. Wiarygodność finansowa jest jednym z czynników, które na nią wpływają. Do pozostałych należą:

  • bilans miesięcznych przychodów i wydatków,
  • zawód i forma zatrudnienia,
  • stan cywilny i rodzinny,
  • wysokość wszystkich dodatkowych zobowiązań na rzecz osób trzecich (np. innego banku).

Jaki wkład własny jest wymagany przy kredycie hipotecznym?

Ostatnim warunkiem, jaki musisz spełnić przed otrzymaniem kredytu hipotecznego, jest zebranie wkładu własnego o określonej wysokości. Dlaczego banki tego wymagają? To pewnego rodzaju test, która ma sprawdzić, jak radzisz sobie z oszczędzaniem i czy Twoja sytuacja materialna jest rzeczywiście tak dobra, jak na to wskazuje Twoja zdolność kredytowa.

Konieczność zebrania wkładu własnego może przysporzyć Ci zmartwień, ale jednocześnie jest też korzyścią. Jaką? To sprawdzian na to, czy jesteś gotowy wziąć na swoje barki takie obciążenie, jak kredyt hipoteczny. Dzięki temu oszacujesz swoje rzeczywiste możliwości i weźmiesz takie zobowiązanie, na jakiego spłatę naprawdę Cię stać.

Wysokość wkładu własnego wymaganego przez banki dynamicznie się zmienia w reakcji na sytuację na rynku i aktualne zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego. W 2022 roku wygląda to następująco.

 

Bank Wymagany wkład własny
Alior Bank 10%
BNP Paribas 20%
BOŚ Bank 20%
BPS Bank 10%
Citi Handlowy 20%
Credit Agricole 10%
ING Bank Śląski 20%
mBank 10%
Millennium Bank 10%
Pekao SA 10%
PKO BP 10%
Santander BP 10%

Czy można kupić mieszkanie bez wkładu własnego? I tak, i nie. Bank nie udzieli Ci pozytywnej decyzji kredytowej bez żadnego zabezpieczenia – nie przy tak wysokiej kwocie, jakiej potrzebujesz na zakup nieruchomości. Ale ten wkład nie musi być zawsze gotówką. Możesz go zastąpić np.:

  • inną nieruchomością należącą do Ciebie (lub do drugiego współkredytobiorcy, jeśli bierzecie kredyt razem),
  • obligacjami lub innymi papierami wartościowymi,
  • środkami zgromadzonymi w ramach IKE, IKZE lub PPK.

Oprocentowanie i całkowity koszt kredytu hipotecznego – ile wynoszą?

Zanim zaczniesz starać się o kredyt hipoteczny, musisz zrozumieć dobrze to, ile będzie Cię to kosztować. Nigdy nie wygląda to tak, że oddajesz dokładnie tyle pieniędzy, ile dostałeś. Udzielanie kredytów hipotecznych to dla banku interes, na którym zarabia – na marży, odsetkach i dodatkowych opłatach.

O tym, ile dokładnie zapłacisz za kredyt, informuje tzw. całkowita kwota kredytu. Co kryje się pod tym pojęciem? Całkowity koszt kredytu to dokładna kwota, jaką oddasz do banku, spłacając swój kredyt hipoteczny. W jego skład wchodzą:

  • kwota samego kredytu,
  • odsetki,
  • prowizja,
  • marża
  • ewentualne opłaty za produkty dodatkowe.

Warto mieć na uwadze to, że całkowity koszt kredytu to nie to samo, co całkowita kwota kredytu. Podczas gdy to pierwsze pojęcie oznacza koszty ponoszone przez Ciebie, to drugie odnosi się do kosztów ponoszonych przez bank. Co należy pod tym rozumieć? Całkowita kwota kredytu to po prostu ostateczna suma pieniędzy, jaką otrzymasz od banku. W dużym uproszczeniu, całkowity koszt kredytu równa się całkowitej kwocie kredytu + opłatom dodatkowym.

Myśląc o całkowitym koszcie kredytu, warto wziąć pod uwagę także poniższe kwestie.

Czym są oprocentowanie kredytu hipotecznego i RRSO?

W ofertach bankowych dotyczących kredytów hipotecznych spotkasz się z dwoma pojęciami: RRSO i oprocentowanie nominalne. Czym się różnią?

  • Oprocentowanie nominalne – to roczna stawka procentowa, na podstawie której bank nalicza odsetki. Na oprocentowanie kredytu hipoteczne wpływają dwa czynniki: marża (stanowiąca zarobek banku) i stopa bazowa WIBOR. Co to jest stawka WIBOR? To wartość oprocentowania waluty na rynku międzybankowym, która obowiązuje w danym momencie. Jej wysokość może się wahać, gdyż zależy od sytuacji gospodarczej państwa. Tym samym może podwyższyć lub obniżyć oprocentowanie kredytów w kolejnych latach spłaty.
  • RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) – to szersze pojęcie, które pokazuje procent całkowitej kwoty kredytu w ujęciu rocznym. W skład RRSO wchodzą wszystkie koszty ponoszone w ramach kredytu, czyli m.in. oprocentowanie nominalne, prowizja, obowiązkowe ubezpieczenie na życie i dodatkowe opłaty wymagane przez bank.

Co się bardziej opłaca w przypadku kredytu hipotecznego – oprocentowanie stałe czy zmienne?

Jeśli już mowa o oprocentowaniu kredytu hipotecznego, to możesz spotkać się z jego dwoma rodzajami: ratami stałymi lub zmiennymi. Które z nich opłacają się bardziej? To zależy, na czym dokładnie Ci zależy.

W przypadku rat malejących kwota kredytu zostaje podzielona równo na cały okres spłaty. Wbrew pozorom nie oznacza to jednak, że każdego miesiąca będziesz płacić ratę o takiej samej wysokości. Jak już wspomnieliśmy wcześniej, odsetki są naliczane od kwoty pozostałej od spłaty – a ta będzie się zmniejszać z miesiąca na miesiąc, zatem i odsetki będą coraz niższe.

Zacznijmy od zalet rat malejących: w ostatecznym rozrachunku taki kredyt hipoteczny jest sporo tańszy, zatem będzie Cię mniej kosztować. Ale jego wadą jest to, że początkowe raty są bardzo obciążające dla portfela – dopiero z czasem ich spłata staje się coraz łatwiejsza. Niestety, do otrzymania kredytu hipotecznego z ratami malejącymi trzeba mieć bardzo wysoką ocenę zdolności hipotecznej. W rezultacie rozwiązanie to jest stosowane rzadko.

Jeśli chodzi o raty równe, to już sama nazwa wyjaśnia wszystko: kwota do spłaty jest podzielona na raty o takiej samej wysokości. Konkretna kwota może się zmieniać z biegiem czasu (np. na skutek wahania stawek WIBOR albo ewentualnej nadpłaty), ale zawsze zostaje przeliczona w taki sposób, by wszystkie raty do końca okresu spłaty były równej wysokości.

Kiedy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny z ratami równymi? Jeśli zależy Ci na poczuciu stałości i stabilności – takie rozwiązanie ułatwia planowanie domowego budżetu. Wiele osób decyduje się na nie także z tego powodu, że pomaga w uzyskaniu pozytywnej oceny zdolności kredytowej. W jaki sposób? Gdy bank przygotowuje kalkulację sprawdzającą, czy stać Cię na spłatę takiego zobowiązania, bierze pod uwagę kilka pierwszych rat kredytu. A te będą nawet o kilkaset złotych niższe niż w przypadku kredytu z ratami malejącymi. W efekcie Twoje szanse na otrzymanie kredytu na mieszkanie rosną. Jednocześnie jednak takie oprocentowanie będzie Cię kosztować więcej.

Kredyty hipoteczne – jakie koszty dodatkowe koszty poniesiesz?

Jak już wspomnieliśmy, do całkowitych kosztów kredytu hipotecznego są też wliczane tzw. opłaty dodatkowe na rzecz banku. Nie sposób dokładnie określić, jaka będzie ich wysokość, gdyż zależą w całości od polityki konkretnej instytucji, w której zaciągnąłeś kredyt. W poczet opłat dodatkowych zalicza się najczęściej następujące pozycje:

  • koszt dodatkowych produktów wymaganych przez bank (np. karty kredytowej lub konta osobistego),
  • opłaty za czynności wykonane przed udzieleniem kredytu,
  • prowizja dla banku,
  • prowizja w przypadku spłaty kredytu przed czasem,
  • ubezpieczenie na życie z cesją na bank,
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
  • koszt wyceny nieruchomości,
  • koszt ewentualnych opóźnień w spłacie, np. karencji, wakacji kredytowych, wysyłanych monitów.

W jaki sposób wiek kredytobiorcy i okres kredytowania wpływają na koszt kredytu?

Chociaż na koszt kredytu hipotecznego wpływa wiele czynników, to jednak te dwa odgrywają szczególną rolę. Dlaczego? Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na bardzo długi czas. Najczęściej jest to 20-25 lat, ale zdarzają się nawet 30-letnie umowy, jeśli tylko kredytobiorca spełni wymagania banku. A te dotyczą właśnie m.in. wieku w momencie zawierania umowy kredytowej.

Dlaczego bank interesuje się tym, ile masz lat, starając się o kredyt? Bo zależy mu na tym, abyś spłacił go do końca. 30 lat to długi okres, w którym może się wiele zmienić – możesz np. przestać być aktywny zawodowo i przejść na emeryturę, co pogorszy Twoją sytuację materialną. Ale może też spełnić się bardziej pesymistyczny scenariusz, czyli Twoja śmierć przed spłaceniem kredytu hipotecznego do końca. W końcu średnia długość życia w Polsce wynosi 72,6 lat dla mężczyzn i 80,7 lat dla kobiet.

W jaki sposób te fakty przekładają się na całkowity koszt kredytu? Im jesteś starszy w momencie jego zaciągania, tym krótszy okres kredytowania zaproponuje Ci bank. To z kolei oznacza wyższe raty miesięczne. Czy można temu jakoś zapobiec? Owszem – np. dobierając dodatkowego, młodszego kredytobiorcę, zapewniając dodatkowe zabezpieczenie kredytu (chociażby inną nieruchomość lub posiadane papiery wartościowe) albo wykupując ubezpieczenie na życie z cesją na bank. To ostatnie rozwiązanie stanowi też ochronę Twoich bliskich na wypadek Twojej śmierci przed spłatą ostatniej raty kredytu hipotecznego. Kwota wypłacona przez ubezpieczyciela najpewniej pokryje w całości (lub chociaż w znacznej części) roszczenia banku, dzięki czemu Twoi spadkobiercy nie zostaną postawieni przed koniecznością spłacania kredytu za Ciebie.

Gdzie szukać najtańszego kredytu zabezpieczonego hipoteką? Przejrzyj ranking kredytów hipotecznych!

Kredyty hipoteczne znajdziesz dzisiaj w zasadzie w ofercie każdego banku działającego na terenie Polski. Choć jeszcze kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu takie kredyty były tak drogie, że prawie nikogo nie było na nie stać, dziś stanowią podstawowy produkt bankowy, po który może z powodzeniem sięgnąć przeciętny Kowalski. Kredyty, z których Polacy korzystają najczęściej, zebraliśmy poniżej:

  • kredyt hipoteczny BNP Paribas,
  • kredyt hipoteczny ING Bank Śląski,
  • kredyt hipoteczny mBank, 
  • kredyt hipoteczny PKO Bank Polski,
  • kredyt hipoteczny Santander.

Jak zatem wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego? Dobrą pomocą może okazać się ranking kredytów hipotecznych. To ogólnodostępne, internetowe zestawienie, w którym znajdziesz wszystkie aktualne kredyty hipoteczne dostępne na rynku. Najczęściej masz tam do dyspozycji różne filtry, przy użyciu których możesz sortować kredyty zgodnie z tym, czego dokładnie szukasz. Ułatwia to ich porównywanie.

Czy takiemu rankingowi zbierającemu różne kredyty można w ogóle zaufać? Zazwyczaj tak. Często tworzą je instytucje o profilu finansowym, które cieszą się dobrą opinią i mają wystarczające kompetencje, by porównywać takie kredyty, a nawet doradzać w ich wyborze.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny? Cały proces krok po kroku

Procedura starania się o kredyt hipoteczny to dla Ciebie czarna magia? Spokojnie. Przygotowaliśmy instrukcję, która przeprowadzi Cię przez cały proces krok po kroku. Zobacz, co robić po kolei, jakie dokumenty musisz zebrać przed kredytem hipotecznym i co musisz zrobić, aby uzyskać kredyt hipoteczny.

  1. Sprawdź swoją historię kredytową

Od czego zacząć staranie o kredyt hipoteczny? Od sprawdzenia na własną rękę, jak wygląda stan Twoich finansów i historia kredytowa. W tym pierwszym pomoże Ci wyciąg z konta bankowego, w drugim – raport pobrany za darmo z BIK-u. Jak szybko i łatwo obliczyć, czy stać Cię na kredyt hipoteczny? Możesz skorzystać z darmowego kalkulatora online, który bez problemu znajdziesz w internecie. Wynik będzie jedynie orientacyjny, ale chociaż wstępnie rozjaśni Ci sytuację.

Jeśli okaże się, że Twoja zdolność kredytowa nie wygląda zbyt dobrze nawet przy liczeniu “na oko”, lepiej zatrzymać się w tym momencie i popracować nad nią przed rozpoczęciem starania o kredyt hipoteczny w banku.

  1. Wybierz nieruchomość

Najpewniej to właśnie od tego punktu zacząłeś 🙂 W rzeczywistości za konkretnym mieszkaniem lub domem warto się rozglądać dopiero wtedy, gdy już mniej więcej wiesz, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć. A wstępne oszacowanie swojej zdolności kredytowej w darmowym kalkulatorze może nie będzie stuprocentowo wiarygodne, ale i tak wskaże Ci obszar cenowy, w jakim możesz się poruszać.

  1. Wybór banku i konkretnej oferty

Gdy już wiesz, co i za ile chcesz kupić, przychodzi pora na znalezienie banku, który przekształci to marzenie w rzeczywistość. Oferty bankowe możesz oczywiście przeglądać i analizować samodzielnie, korzystając z ogólnodostępnych informacji na stronach instytucji lub u konsultantów w oddziałach. Ale po pierwsze zajmie Ci to dużo czasu, a po drugie nie będziesz mieć pewności, czy na pewno wybrałeś najlepszą opcję dla siebie – chyba że masz wykształcenie finansowe. 

Ale jeśli brakuje Ci do tego wiedzy, doświadczenia i czasu, możesz ułatwić sobie analizowanie ofert kredytów hipotecznych i zdecydować się na pomoc profesjonalisty. Doradca kredytowy rozważy Twoją indywidualną sytuację i przedstawi Ci takie oferty, w przypadku których masz największe szanse na otrzymanie kredytu. Bez problemu znajdziesz więc najlepszy kredyt hipoteczny dla siebie.

  1. Sprawdzenie wymagań formalnych konkretnego banku

Masz już wybraną konkretną ofertę? Zanim zaniesiesz do banku wypełniony wniosek kredytowy, musisz przygotować wszystko, co trzeba do niego załączyć. Jakie dokumenty mogą być potrzebne do wniosku o kredyt hipoteczny? Można je podzielić na trzy grupy – zebraliśmy je w tabeli.

 

Dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości Dokumenty dotyczące Twojej zdolności kredytowej Inne dokumenty
Odpis z księgi wieczystej Zaświadczenie o dochodach od pracodawcy Dowód osobisty, prawo jazdy lub paszport
Umowa (deweloperska, przedwstępna, rezerwacyjna) Aktualna umowa (o pracę lub cywilnoprawna) Formularz z danymi pozostałych współkredytobiorców (jeśli występują)
Promesa banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości Potwierdzenie wpływu wynagrodzenia na konto bankowe  Potwierdzenie posiadania rozdzielności majątkowej
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów PIT z poprzedniego roku Wyrok alimentacyjny
Potwierdzenie prawa własności sprzedawcy do nieruchomości Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu ze składkami (przedsiębiorcy) Prawomocny akt rozwodowy
Dokumenty do budowy domu (pozwolenie na budowę, projekt techniczny, kosztorys budowy, dziennik budowy, decyzja o warunkach zabudowy) Księga przychodów i rozchodów, zaświadczenie o wysokości przychodów ewidencjonowanych lub ewidencja przychodów za określony okres (przedsiębiorcy)
Wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego Zestawienie ewidencji środków trwałych i stawek amortyzacyjnych (przedsiębiorcy)
Rzuty nieruchomości Rachunki do umów cywilnoprawnych z ostatnich 6-12 miesięcy
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub zgłoszenie zakończenia budowy Świadectwo pracy od poprzedniego pracodawcy

 

Jednak ostatecznie każdy bank ustala to na własną rękę. Musisz więc zorientować się u źródła, jakie dokumenty są wymagane w wybranej przez Ciebie instytucji. Lepiej zrobić to zawczasu niż później stresować się tym, że musisz załatwić jakiś dokument “na już”, bo bank potrzebuje go natychmiast albo cofa wniosek kredytowy.

  1. Podpisanie umowy z deweloperem lub obecnym właścicielem nieruchomości

Taka umowa jest jednym z dokumentów wymaganych wraz z wnioskiem kredytowym. Umówienie się na jej podpisanie może zająć trochę czasu, więc zajmij się tym odpowiednio wcześnie. Przy podpisaniu tej umowy może zostać pobrana zaliczka lub zadatek.

  1. Złożenie kompletu dokumentów w banku

Gdy już wszystko przygotujesz, składasz w banku wypełniony wniosek kredytowy wraz z kompletem wszystkich wymaganych dokumentów i… czekasz. W międzyczasie bank może się z Tobą kontaktować z prośbą o uzupełnienie dostarczonych dokumentów lub udzielonych we wniosku informacji.

  1. Wydanie wstępnej decyzji kredytowej

To ten moment, na który najbardziej czekałeś. Jeśli decyzja będzie pozytywna, otrzymasz pieniądze na mieszkanie. Jeśli negatywna – możesz domagać się wyjaśnień dotyczących tego, co przekreśliło Twoje szanse na kredyt hipoteczny.

  1. Podpisanie umowy kredytowej

Po wydaniu wstępnej decyzji bank wręczy Ci umowę kredytową. Zapoznaj się z nią – samodzielnie lub ze specjalistą – i podpisz. Pamiętaj, że musi to być przemyślana decyzja, bo nie będzie od niej odwrotu.

  1. Podpisanie właściwej umowy z deweloperem lub sprzedającym

Podpisana umowa kredytowa to potwierdzenie, że bank udzieli Ci kredytu na zakup wybranej wcześniej nieruchomości. Mając w ręku taki dokument, możesz zatem podpisać właściwą umowę z deweloperem lub sprzedającym, która przeniesie na Ciebie prawo własności do lokalu. Musi mieć ona formę aktu notarialnego.

  1. Dostarczenie do banku ostatniego kompletu dokumentów

Taką umowę przenoszącą prawo własności na Ciebie musisz dostarczyć do banku wraz z potwierdzeniem wykonania wpisu do księgi wieczystej lokalu o obciążeniu go hipoteką na rzecz kredytodawcy. W tym momencie warto też od razu ubezpieczyć nieruchomość.

  1. Uruchomienie kredytu hipotecznego

Jeśli wszystkie dokumenty będą w porządku, bank uruchomi kredyt. Pieniądze trafią na konto dewelopera lub sprzedającego, a Ty zaczniesz spłacać kredyt.

Ile trwa załatwienie kredytu hipotecznego?

Myślisz, że złożysz wniosek do banku i już za kilka dni podpiszesz umowę kredytu hipotecznego? Niestety, to nie wygląda w ten sposób i musisz uzbroić się w cierpliwość. Ile czeka się na kredyt hipoteczny? Nawet do kilku tygodni, a w ekstremalnych sytuacjach – miesięcy. Dlaczego tak długo?

Musisz zrozumieć to, że udzielenie kredytu na tak dużą kwotę to dla banku ogromne ryzyko. Możesz się okazać przykładnym kredytobiorcą, który spłaci wszystko w terminie i nie będzie sprawiać problemów. Ale równie dobrze możesz nagle przestać płacić i unikać monitów z banku.

Instytucja ta stara się zatem zrobić wszystko, co w jej mocy, by ocenić, na ile może Ci zaufać. W tym celu prześwietla Twoją obecną sytuację materialną, a także ślady o Twoich finansowych wzlotach i upadkach z przeszłości. Po zebraniu potrzebnych danych, pracę rozpoczynają zaawansowane algorytmy, a także analitycy. Wszystko po to, by przełożyć zgromadzone informacje na jasny wynik: opłaca się dać Ci pieniądze albo jest to zbyt ryzykowne. Duża liczba czynników do przeanalizowania skutkuje długim czasem oczekiwania na ocenę zdolności kredytowej.

A to przecież jeszcze nie wszystko. Po wstępnej decyzji kredytowej musisz też poczekać na tę właściwą, a później na uruchomienie kredytu po dostarczeniu reszty dokumentów. Możesz więc śmiało założyć, że załatwienie kredytu hipotecznego w 6 tygodni do optymistyczny scenariusz, i przygotować się na dłuższy czas oczekiwania.

Spłacanie kredytu na mieszkanie – czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Gdy już dopełnisz wszystkich formalności, a kredyt zostanie uruchomiony, nie pozostaje Ci nic innego, jak go spłacać. Tylko i aż, bo spłata kredytu hipotecznego to ogromne obciążenie dla domowego budżetu – niezależnie od tego, czy bierzesz go w pojedynkę, czy ze współkredytobiorcą.

Ale może się też okazać, że po pewnym czasie od zawarcia umowy kredytu Twoja sytuacja materialna się poprawi, np. dostaniesz podwyżkę, zmienisz pracę na lepiej płatną lub otrzymasz duży spadek. 

Nadwyżkę gotówki możesz spożytkować na dwa sposoby: na własne potrzeby lub na nadpłatę kredytu. Czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny? Zdania na ten temat są podzielone. Z jednej strony, im mniej pozostaje Ci do spłaty, tym niższe odsetki płacisz, bo są one naliczane od kwoty pozostałej do spłaty. Z drugiej strony, taki większy zastrzyk gotówki możesz jakoś zainwestować i na tym zarobić – i wtedy ewentualnie nadpłacić kredyt z uzyskanego w ten sposób zysku.

Co jest korzystniejsze? Musisz to rozważyć samodzielnie, gdyż to kwestia indywidualna. Pamiętaj jednak o tym, by nigdy nie wydawać całych oszczędności na nadpłatę kredytu, pozbawiając się tym samym poduszki finansowej. Podczas spłacania kredytu hipotecznego jej posiadanie jest wyjątkowo potrzebne.

Kredyty hipoteczne – co jeszcze trzeba wiedzieć?

Załóżmy, że po kilku latach spłacania kredytu na mieszkanie stwierdzisz, że chcesz kupić dom na kredyt, ale nie zamierzasz pozbywać się tej pierwszej nieruchomości. Czy w takiej sytuacji możesz wziąć w banku drugi kredyt hipoteczny i spłacać dwa zobowiązania jednocześnie?

Czysto teoretycznie, jest to jak najbardziej możliwe. Nic nie stoi na przeszkodzie temu, by zaciągnąć drugi lub kolejny kredyt hipoteczny, o ile Cię na to stać. No właśnie – bank ponownie sprawdzi Twoją zdolność i dokona jej oceny. A obecny kredyt stanowi poważne obciążenie dla domowego budżetu. Musisz się zatem zastanowić, czy w ogóle masz szansę na to, by po raz drugi otrzymać pozytywną decyzję kredytową i spłacać dwa zobowiązania w tym samym czasie.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę, zaciągając kredyt hipoteczny? Chociażby na to, że choć obecnie Twoja sytuacja materialna jest bardzo dobra, to jednak z biegiem czasu może się pogarszać. Twoje dzieci będą rosnąć, a wraz z nimi ich potrzeby. Nowo kupione i świeżo urządzone mieszkanie stanie się przestarzałe i będzie wymagać remontu. No i najważniejsze – przejdziesz na emeryturę, a Twój miesięczny dochód drastycznie zmaleje, biorąc pod uwagę wysokość świadczeń dla emerytów w Polsce.

Po co o tym wszystkim wspominamy? Musisz być tego świadomy już w momencie podpisywania umowy kredytu hipotecznego i odpowiednio się do tego przygotować. Dzięki temu po 8 czy 10 latach spłaty zobowiązania nie będziesz martwić się tym, że nie masz na kolejne raty kredytu – zatem możesz stracić wszystko, w co zainwestowałeś do tej pory.

Nie mam na ratę kredytu – co mogę zrobić?

Nie mam na ratę kredytu – co mogę zrobić? Gdy zaciągasz kredyt w banku, nie jesteś w stanie ze stuprocentową pewnością przewidzieć, jak będzie wyglądać Twoje życie za miesiąc, a co dopiero za kilka lat. A nagłe pogorszenie sytuacji materialnej może przydarzyć się każdemu i pociągnąć za sobą poważne konsekwencje. Co możesz zrobić, jeśli nie masz pieniędzy na ratę kredytu? Przedstawiamy kilka wskazówek, które pomogą Ci przetrwać ten trudny moment.

Dlaczego bank odmówił mi udzielenia kredytu?

Składając wniosek kredytowy, musisz się liczyć z dwoma możliwymi scenariuszami: pozytywnym i negatywnym. Co możesz zrobić, gdy spotkasz się z odmową udzielenia kredytu przez bank? Zastanowić się, co poszło nie tak, wyciągnąć wnioski i naprawić błędy.  Przedstawiamy najczęstsze powody odmowy kredytu, które pomogą Ci w przeanalizowaniu Twojej sytuacji.

Czy istnieje możliwość poprawienia swojej zdolności kredytowej?

Zdolność kredytowa to nic innego, jak przygotowana przez bank ocena ryzyka, jakie niesie za sobą udzielenie Ci kredytu na konkretną kwotę i okres spłaty. Zależy od niej nie tylko to, na jaką sumę pieniędzy możesz liczyć, ale przede wszystkim to, czy w ogóle je dostaniesz. Aby podnieść swoje szanse na kredyt, spróbuj poprawić swoją zdolność kredytową – oto kilka sposobów, z których możesz skorzystać.

Poduszka finansowa

Podejmując decyzje o zakupie nieruchomości na pewno długo się nad tym zastanawialiście. Nie jest to pomysł, który rodzi się w naszej głowie spontanicznie i od razu zabieramy się do realizowania go. Do realizacji takiego zamierzenia potrzebny jest czas i przygotowanie.