Po wydaniu wstępnej, pozytywnej decyzji kredytowej, przedstawiciel banku wręczy Ci umowę kredytową – dokument, który wpłynie na to, jak będzie wyglądać najbliższe 20 (albo i 30) lat Twojego życia. Zobacz, na zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy kredytowej, by lata te upłynęły na cieszeniu się kupioną nieruchomością i spokojnym spłacaniu kredytu, a nie na zamartwianiu się tym, jak znaleźć pieniądze na kolejną ratę. Na co zwracać uwagę, podpisując umowę kredytową- tu dowiesz się wszystkiego na ten temat!

  • Lista informacji, które muszą znaleźć się w umowie kredytowej, jest regulowana przez ustawę Prawo bankowe.
  • Masz prawo dokładnie zapoznać się z umową kredytową – nie tylko na szybko w oddziale banku, ale także na spokojnie w domu.
  • Warunki przedstawione w umowie kredytowej możesz swobodnie negocjować przed podpisaniem dokumentu. 
  • Aby mieć pewność, że w umowie kredytowej nie ma niekorzystnych zapisów, warto skonsultować się ze specjalistą.

Jak wygląda umowa kredytowa?

Umowa kredytowa to dokument składający się z dwóch głównych części. Pierwsza z nich skupia się na ogólnych warunkach kredytu, druga na Twojej indywidualnej sytuacji. To, jakie informacje zostaną umieszczone w umowie kredytowej, nie zależy jedynie od polityki konkretnego banku, w którym zaciągasz zobowiązanie. Jest to kwestia uregulowana prawnie, którą precyzuje artykuł 69 ustawy Prawo bankowe. Zgodnie z nim w dokumencie muszą znaleźć się m.in. zapisy informujące o:

  • stronach umowy,
  • kwocie kredytu,
  • konkretnym celu, na który mogą zostać przeznaczone środki,
  • terminie spłaty i dokładnym harmonogramie,
  • walucie kredytu i sposobie ustalania kursu jej wymiany,
  • wysokości oprocentowania i warunkach dotyczących jego zmiany,
  • zabezpieczeniu kredytu,
  • sposobach kontroli spłaty kredytu, które są stosowane przez bank,
  • okolicznościach udostępnienia pieniędzy kredytobiorcy (czasie i sposobie),
  • wysokości prowizji i innych opłat,
  • warunkach umożliwiających rozwiązanie umowy.

Umowy kredytowej nie musisz podpisywać od razu. Możesz poprosić o jej kopię i zabrać ją do domu, gdzie zapoznasz się z nią na spokojnie.

Jakim kwestiom należy poświęcić szczególną uwagę przy sprawdzaniu umowy kredytowej?

Umowę kredytową trzeba koniecznie przeczytać od deski do deski, nie pomijając żadnego fragmentu. Niektóre z nich mają jednak szczególne znaczenie i ich zrozumieniu warto poświęcić więcej czasu. Poniżej przedstawiamy kilka najistotniejszych aspektów, na które musisz zwrócić uwagę przy sprawdzaniu umowy kredytowej.

Zmiany w oprocentowaniu kredytu

To właśnie ta część najbardziej Cię zainteresuje, gdyż od niej zależy bezpośrednio wysokość miesięcznej raty. Niezależnie od tego, czy wybrałeś raty równe czy malejące, ich wysokość może się zmieniać przez cały okres spłaty – zarówno na Twoją korzyść, jak i niekorzyść. Niestety nie masz na to większego wpływu, ale i tak warto zapoznać się z warunkami zmiany oprocentowania. Najistotniejsze kwestie to:

  • wysokość marży banku,
  • zakres obowiązywania bankowych promocji – może się okazać, że promocyjna marża obowiązuje tylko przez pewien czas albo zostanie podwyższona w przypadku nieterminowego spłacania rat,
  • jak często bank zmienia wysokość oprocentowania w oparciu o WIBOR,
  • sposób informowania o zmianie wysokości rat (pisemnie lub wyłącznie internetowo).

Prowizja dla banku

Prowizje to opłaty pobierane przez bank za wykonanie pewnych czynności bankowych. Ich wysokość może być stała i wtedy w umowie kredytowej pojawi się konkretna kwota, którą przyjdzie Ci zapłacić, jeśli dana czynność zostanie wykonana. Ale możesz też trafić na prowizje o zmiennym charakterze i w takiej sytuacji należy zapoznać się z warunkami ich naliczania i czynnikami wpływającymi na wysokość danej kwoty.

Wypłata w transzach

Chociaż zazwyczaj kredyt hipoteczny jest wypłacany jednorazowo, to jednak możesz się też spotkać z wypłatą w kilku transzach. Dzieje się tak m.in. wtedy, gdy bierzesz kredyt na budowę domu lub gdy kupowana nieruchomość jest już obciążona hipoteką. Aby uniknąć trudności ze spłatą, zapoznaj się dokładnie z zasadami wypłaty kolejnych transz kredytu. Pamiętaj o tym, że jeśli ich nie spełnisz, nie dostaniesz reszty pieniędzy – a w skrajnych przypadkach umowa może nawet zostać wypowiedziana.

Dodatkowe zobowiązania kredytobiorcy

Umowa kredytowa może zakładać konieczność informowania banku o ważnych sprawach, które mogą wpłynąć na wartość mieszkania/domu lub Twoją zdolność do spłaty zadłużenia. Chodzi tu przede wszystkim o utratę źródła dochodu, pogorszenie stanu technicznego lokalu lub całkowite zniszczenie (np. na skutek pożaru), jego sprzedaż czy nawet wykonywanie remontów mogących naruszyć integralność nieruchomości. Dowiedz się koniecznie, co musisz zgłaszać w banku i na jakich zasadach.

Trudności ze spłatą kredytu

Pozytywna decyzja zdolności kredytowej może wskazywać na to, że jesteś wzorowym kredytobiorcą, ale bank i tak przygotowuje się zawsze na najgorszy scenariusz. A są nim zaleganie z kolejnymi ratami lub też całkowite zaprzestanie spłacania kredytu. W umowie znajdują się zapisy, które precyzują, co się stanie w takiej sytuacji (np. wysyłanie monitów lub ostatecznie rozwiązanie umowy kredytowej), a także z jakich środków możesz skorzystać, by zapobiec problemom (np. wakacje kredytowe).

Przedterminowa spłata kredytu

Nawet jeśli obecnie wcale się na to nie zapowiada, w przyszłości Twoja sytuacja finansowa może się poprawić. Chcąc jak najszybciej pozbyć się kredytu, możesz zechcieć go spłacić przed czasem. I tu pojawią się schody, bo umowa kredytowa zakłada np. dodatkową opłatę za nadpłacanie kredytu. Nie dojdzie do tego, jeśli jeszcze przed podpisaniem umowy upewnisz się, że będziesz mieć kiedyś możliwość swobodnego nadpłacania lub też całkowitej spłaty zadłużenia w jednej racie.

Wypowiedzenie umowy kredytu

Podpisanie umowy kredytowej nie oznacza, że strony nie mogą się z niej wycofać. Zarówno Ty, jak i bank macie prawo do jej rozwiązania na warunkach określonych w umowie. Z opcji tej najczęściej korzysta jednak bank. Może do tego dojść m.in. wtedy, gdy:

  • raty nie są spłacane w terminie,
  • wartość zabezpieczenia drastycznie spadnie i przestanie spełniać swoją funkcję,
  • zostaną wykryte nieprawidłowości w informacjach podanych w umowie kredytowej,
  • dojdzie do śmierci kredytobiorcy.

Warto sprawdzić, kiedy dokładnie bank może wypowiedzieć umowę kredytową, a także jak długo trwa okres wypowiedzenia, w którym musisz zwrócić całą kwotę.

Waluta kredytu hipotecznego

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, waluta kredytu powinna być taka sama jak waluta dochodu. Jeśli jest inna niż polski złoty, w umowie kredytowej powinien znajdować się kurs, po którym zostanie przeliczona po uruchomieniu kredytu. Musisz być jednak świadomy tego, że podpisanie umowy z bankiem i uruchomienie kredytu zazwyczaj nie dzieją się tego samego dnia. Tym samym istnieje ryzyko, że w momencie wypłaty środków na rzecz dewelopera lub prywatnej osoby sprzedającej Ci nieruchomość kurs będzie niższy – a to może się równać ewentualnej niedopłacie i konieczności wyrównania różnicy z własnej kieszeni. Natomiast jeśli kurs będzie korzystniejszy, ewentualna nadwyżka zostanie wykorzystana na poczet spłaty kredytu.

Czy można negocjować warunki znajdujące się w umowie kredytowej?

Skoro wszystko jest już na piśmie, to klamka zapadła? Niekoniecznie. Dopóki nie podpiszesz umowy kredytowej, dopóty nie jest ona w mocy i może podlegać zmianom. Masz więc szansę na zmianę niektórych zapisów, o ile przystąpisz do negocjacji z bankiem i będziesz dysponować odpowiednimi argumentami. Jakie argumenty mogą się okazać pomocne? Mogą to być np. doskonała historia kredytowa albo dodatkowe zabezpieczenie, które jesteś w stanie włączyć do umowy kredytowej.

Nie potrafisz się targować w sklepie lub na bazarku, a co dopiero w banku? Na negocjacje z przedstawicielem banku możesz zabrać ze sobą doradcę kredytowego, który pomógł Ci znaleźć ofertę i skompletować dokumenty potrzebne do złożenia wniosku o kredyt w banku. Taka usługa co prawda będzie płatna, ale zyskasz pewność, że masz przy swoim boku kogoś, kto naprawdę potrafi negocjować warunki kredytu.

Sprawdzanie umowy kredytowej – samodzielnie czy z profesjonalistą?

Umowa kredytowa to dość standardowy dokument. Z powodzeniem zrozumiesz zatem, o co w niej chodzi, nawet jeśli nie masz wiedzy i doświadczenia z zakresu finansów. Mimo wszystko, dokument cechuje się prawniczym tonem, który miejscami może sprawiać mało przystępne wrażenie.

Czy to oznacza, że możesz zgodzić się na niekorzystne dla Ciebie zapisy w umowie, nawet o tym nie wiedząc? Jest to mało prawdopodobne, ale jednak możliwe. Zresztą podpisywanie czegoś, co nie do końca rozumiesz, nigdy nie jest dobrym pomysłem – nawet jeśli korzystasz z usług zaufanej instytucji, takiej jak bank.

Na co zwracać uwagę, podpisując umowę kredytową?

Dobrym wyjściem w takiej sytuacji jest skorzystanie z pomocy profesjonalisty, który przełoży formalny, bankowy żargon na język w pełni zrozumiały dla przeciętnego Kowalskiego. Aby otrzymać takie wsparcie, skonsultuj się z np. doradcą kredytowym lub prawnikiem specjalizującym się w prawie kredytowym. Wizyta u specjalisty to wydatek niewielkiego rzędu w porównaniu z tym, ile może Cię kosztować lekkomyślnie podpisana umowa, w której znajdują się niekorzystne dla Ciebie zapisy.