Kredytowanie cesji umowy z deweloperem

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym kojarzy się zazwyczaj z transakcją przeprowadzoną bezpośrednio z deweloperem lub zatrudnionym przez niego agentem. Tymczasem istnieje druga opcja: zakup praw z umowy deweloperskiej od osoby, która podpisała ją wcześniej z deweloperem. Zobacz, na czym polega to rozwiązanie i z czym wiąże się dla przyszłego kredytobiorcy.

Kredytowanie cesji umowy z deweloperem:

• Cesja umowy z deweloperem oznacza zakup do praw wynikających z takiej umowy. W praktyce oznacza to, że po zakończeniu prac deweloper przepisze na Ciebie prawo własności, a Ty zapłacisz ustaloną w umowie kwotę.

• Z cesją praw z umowy deweloperskiej wiążą się pewne zagrożenia, na które trzeba uważać.

• Możesz kredytować zakup cesji praw z umowy deweloperskiej, jednak wiąże się to z większą liczbą formalności niż w przypadku kredytu na zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera.

Na czym polega cesja umowy z deweloperem?

Po podpisaniu umowy deweloperskiej kupujący mieszkanie nie staje się automatycznie właścicielem zakupionej nieruchomości, bo ta – jak się często okazuje – albo jeszcze nie istnieje, albo nie jest oddana do użytkowania. Co więc daje taka umowa? Zapewnia prawo do tego, że po zakończeniu wszystkich prac i formalności deweloper przeniesie na kupującego prawo własności.

Chociaż prawa wynikające z umowy deweloperskie nie są czymś materialnym, to jednak można je sprzedać. Przynajmniej w teorii, bo deweloper ma prawo do zakazania cesji praw wynikających z podpisanej umowy. W praktyce wygląda to różnie.

Rynek obrotu cesjami umowy z deweloperem w Polsce istnieje i czasem stanowi nawet dobre źródło zarobków. Nie ma się czemu dziwić. Chociaż z roku na rok w Polsce powstaje coraz więcej inwestycji deweloperskich, to jednak wszystkie wyprzedają się bez problemu – bardzo często jeszcze przed pierwszym wbiciem łopaty w ziemię. Osoby dysponujące pewnym kapitałem wyszukują okazyjne nieruchomości i wykupują je w momencie, gdy te są sprzedawane w przedsprzedaży, zatem w niższych cenach. Gdy budynek jest już prawie gotowy, wystawiają na sprzedaż ofertę cesji praw z umowy deweloperskiej, doliczając do pierwotnej kwoty marżę będącą czystym zyskiem z tej inwestycji. Gdy taka cesja dojdzie do skutku, nowy kupujący nabędzie prawa do roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej. Nie staje się właścicielem mieszkania, lecz zostanie nim, gdy tylko deweloper odda lokal do użytkowania i przeniesie na niego prawo własności. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że w ramach cesji praw z umowy deweloperskiej nie kupujesz nieruchomości, lecz prawo do niej.

Zakup cesji praw z umowy deweloperskiej – zalety i wady

Trafiłeś na ofertę cesji prawo do mieszkania z rynku pierwotnego w wyjątkowo okazyjnej cenie? Zanim przystąpisz do finalizowania, upewnij się, że rozwiązanie to naprawdę jest dla Ciebie korzystne i nie jest obarczone jakimś haczykiem. Na co uważać?

• Teoretycznie sprzedaż cesji bez zgody dewelopera jest niemożliwa, w praktyce na pewno nie raz znalazł się ktoś, kto próbował to ominąć. Aby mieć pewność, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem, omów sprawę z przedstawicielem dewelopera, a najlepiej poproś o włączenie go do transakcji jako kolejną z zainteresowanych stron.
• Sprzedający może zbywać prawa do umowy deweloperskiej z powodu zmiany sytuacji życiowej lub chęci zarobku. Ale równie dobrze może nim kierować chęć ucieczki z nietrafionej inwestycji. Deweloper może się okazać nierzetelny, ciągle przekładać termin oddania lokalu do użytkowania, albo wręcz wziąć pieniądze od kupujących i zaprzestać budowy. Zanim zdecydujesz się na zakup cesji, sprawdź dewelopera nawet dokładniej niż przy zakupie nieruchomości wprost od niego. Jakiekolwiek wątpliwości powinny być sygnałem do przerwania transakcji. Pamiętaj, że masz do stracenia bardzo wiele, a wbrew pozorom na rynku nieruchomości jest wiele innych ofert – może odrobinę droższych, ale za to pewnych.

Z drugiej strony, możesz też na tym dużo zyskać. Może się okazać, że sprzedający kupił mieszkanie kilka lat temu, gdy ceny były znacznie niższe, a obecnie musi je pilnie sprzedać z powodów osobistych – stąd okazjonalna cena i niskie odstępne. W efekcie możesz zaoszczędzić naprawdę sporo, a w przypadku tak dużej inwestycji każda złotówka jest ważna. Co więcej, lokal może być już na wykończeniu, zatem będziesz mógł się wprowadzić w ciągu kilku miesięcy. Z kolei na większość mieszkań deweloperskich w Twojej okolicy trzeba czekać ponad rok lub nawet dłużej. No i najważniejsze: wciąż jest to nowe mieszkanie z rynku pierwotnego, które można wykończyć od zera zgodnie z własnymi preferencjami.

Jak wziąć kredyt na zakup cesji praw z umowy deweloperskiej?

Jeśli deweloper nie sprzeciwia się takiej transakcji, a Ty dysponujesz wystarczającą gotówką, możesz dopełnić wszystkich formalności od razu. W zdecydowanej większości przypadków takie inwestycje są jednak kredytowane, a to wydłuża cały proces.

Już na wstępie zaznaczamy, że zakup cesji praw z umowy deweloperskiej na kredyt jest możliwy. W rzeczywistości na kredytowanie takiego celu pozwala niewiele banków, zatem masz ograniczone pole manewru. Jeśli jednak znajdziesz instytucję skłonną do udzielenia Ci kredytu na ten cel na dobrych warunkach, możesz przystąpić do dopełnienia formalności. Poniżej przedstawiliśmy cały ten proces krok po kroku.

1. Podpisz umowę przedwstępną ze sprzedającym, najlepiej w formie aktu notarialnego.
2. Skompletuj wszystkie dokumenty wymagane przez bank do weryfikacji wniosku kredytowego.
3. Złóż wniosek kredytowy w banku, dołączając do niego umowę przedwstępną.
4. Po oddaniu lokalu do użytku podpisz z deweloperem ostatnią umowę – o przeniesienie prawa własności mieszkania na Ciebie.
5. Postępuj tak, jak w przypadku “zwykłego” zakupu nieruchomości na kredyt (dokonaj wpisu do hipoteki, uruchom kredyt, ubezpiecz lokal itp.).

Kredytowanie cesji umowy z deweloperem

Czy z tytułu zakupu cesji praw z umowy deweloperskiej musisz liczyć się z jakimiś dodatkowymi opłatami? Poza ewentualną kwotą odstępnego dla sprzedającego i kosztami notarialnymi za sporządzenie umowy cesji – nie. Z Twojej strony wszystko wygląda tak, jak w przypadku zakupu nieruchomości wprost od dewelopera. Umowa cesji jest dokumentem równoważnym z umową deweloperską.

Dodatkowy obowiązek spada jednak na osobę sprzedającą cesję. Jest ona bowiem traktowana jako prawa materialne, a jej zbycie wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku według skali podatkowej. Dochód z tego tytułu wlicza się do sumy dochodu za cały rok i jest rozliczany w rocznym zeznaniu podatkowym.

Czy zakup cesji praw z umowy deweloperskiej jest korzystną opcją? Wszystko zależy od konkretnej oferty. Musisz jednak liczyć się, że nawet jeśli warunki będą bardzo okazyjne, to jednak dopełnienie wszystkich formalności będzie Cię kosztować dużo czasu i wysiłku.