Jak są rozliczane transze kredytu na budowę domu?

Jak są wypłacane transze kredytu hipotecznego na budowę domu? Decydując się na budowę domu ze wsparciem kredytu hipotecznego, musisz mieć świadomość tego, że wypłata pieniędzy wygląda zupełnie inaczej niż w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Zobacz, co musisz wiedzieć o kredycie hipotecznym na zakup domu, żeby nie doświadczyć później przykrej niespodzianki.

Jak są wypłacane transze kredytu hipotecznego na budowę domu?

• Kredyt na budowę domu nie jest wypłacany jednorazowo, lecz w transach.

• Transze są wypłacane po zrealizowaniu konkretnych etapów prac budowlanych.

• Bank kontroluje stan wykonania prac przez cały czas, przeglądając dostarczone przez kredytobiorcę faktury i zdjęcia.

• Na czas budowy domu kredytobiorca jest objęty tzw. karencją, dzięki czemu nie musi spłacać rat kredytu w standardowej wysokości.

Jak może zostać wypłacony kredyt hipoteczny?

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku kredytowego i dopełnieniu wszystkich formalności przychodzi moment, na który najbardziej czekałeś: uruchomienie kredytu, czyli jego wypłata na Twoje konto. Etap ten może zostać zrealizowany na dwa sposoby:

• wypłata jednorazowa – najczęstsze rozwiązanie stosowane w przypadku kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, domu czy działki. Pieniądze są wysyłane jednym przelewem na konto kredytobiorcy lub bezpośrednio do sprzedającego, a ten przekazuje je do sprzedającego lub dewelopera,
• wypłata w transzach – wypłata kredytu zostaje podzielona na kilka etapów uzależnionych od spełnienia określonych wymagań. Taka opcja jest stosowana w przypadku kredytów na budowę domu oraz, nieco rzadziej, na remont nieruchomości.

Kredyt na budowę domu – dlaczego wypłaca się go w transzach?

Skąd ta decyzja o podzieleniu na transze wypłaty kredytu hipotecznego na budowę domu? Chodzi tu o utrzymanie kontroli nad tym, na co wydajesz pieniądze pozyskane od banku. Kredyt hipoteczny jest kredytem celowym, co oznacza, że można go wydać tylko na to, co precyzuje umowa. W przypadku zakupu mieszkania, domu czy działki jest to proste, bo przedmiotem transakcji jest konkretna nieruchomość. Jeśli bierzesz kredyt na budowę domu, kwota kredytu rozkłada się na każdy element służący realizacji tego celu, zatem samodzielnie dysponujesz środkami. Tym samym trudniej jest pilnować tego, czy pieniądze są wydawane zgodnie z przeznaczeniem.

Tak wysoki poziom kontroli ze strony banku ma też jeszcze jeden powód. Gdy zaciągasz kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu czy działki, jest to istniejąca nieruchomość, która ma już księgę wieczystą. Wpisanie do niej informacji o hipotece z cesją na bank jest zabezpieczeniem interesu kredytodawcy. Jeśli okaże się, że jesteś nierzetelnym kredytobiorcą, ma prawo przejąć przedmiot hipoteki, aby odzyskać swoje pieniądze. Gdy dopiero budujesz dom, nie ma takiej możliwości, bo on jeszcze nie istnieje i nie ma księgi wieczystej. Bank musi zatem zabezpieczyć się w inny sposób – np. blokując dalsze wypłaty transzy, jeśli nie wywiązujesz się z obowiązków zapisanych w umowie kredytowej.

W jaki sposób są rozliczane transze kredytu na budowę domu?

Jak już wspomnieliśmy, kredyt na budowę jest wypłacany w transzach zgodnych z harmonogramem prac. Po zakończeniu każdego etapu i sprawdzeniu, czy został wykonany zgodnie z planem, otrzymasz następną partię pieniędzy na realizację kolejnego etapu. Na ile transz może zostać podzielony kredyt? Na tyle, ile wskazuje umowa kredytowa – nie jest to w żaden sposób regulowane prawnie. Masz więc szansę do wynegocjowania z bankiem takich warunków, które będą dla Ciebie korzystne i wygodne.

W jaki sposób bank sprawdza, czy wydatkujesz środki zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami? Posłużą mu do tego faktury za wszystkie zakupione materiały i zrealizowane usługi. Zatem musisz zbierać je wszystkie i pilnować, aby nie zgubić żadnego rachunku, gdyż może to być powodem do odmowy sfinansowania tego wydatku. Bank może również zażądać wglądu do dziennika budowy, a także zdjęć zrobionych na miejscu. Zdarza się też, że na budowę wysyłany jest rzeczoznawca z poleceniem przygotowania operatu szacunkowego.

Proces uruchamiania kolejnych transz wygląda w praktyce następująco:

1. Realizujesz wszystkie prace z pierwszego etapu, przez cały czas gromadząc faktury oraz dokumentując postęp prac zdjęciami.
2. Składasz w banku wniosek o uruchomienie kolejnej transzy, dołączając do niego powyższe dowody na zrealizowanie pierwszego etapu.
3. Czekasz na decyzję banku, które analizuje przesłane przez Ciebie dokumenty i zdjęcia.
4. Jeśli bank nie będzie mieć żadnych zastrzeżeń albo dodatkowych pytań, otrzymujesz pieniądze od razu po zaakceptowaniu wniosku.

Bank może jednak zakwestionować wykonanie danego etapu prac na placu budowy lub sytuację samego kredytobiorcy, która pogorszyła się np. na skutek utraty pracy. Od takiej decyzji możesz się odwoływać, ale najlepszym sposobem na uruchomienie kolejnej transzy kredytu jest zrealizowanie wymagań banku.

Kiedy rozpoczyna się spłata kredytu hipotecznego na budowę domu?

Jeśli kredyt hipoteczny zostanie wypłacony jednorazowo, zaczynasz go spłacać w zasadzie od razu po uruchomieniu. W przypadku kredytu w transzach wygląda to nieco inaczej. Do momentu wypłaty ostatniej partii pieniędzy kredytobiorca jest objęty tzw. karencją. Oznacza to, że spłaca jedynie odsetki od tych pieniędzy, które już otrzymał. Będzie to jednak stosunkowo niski koszt – nie obejmuje części kapitałowej kredytu, a ta odsetkowa jest naliczana od części całej kwoty, a nie od całości. Gdy rozliczysz z bankiem ostatni etap prac budowlanych, wtedy zaczniesz spłacać klasyczne raty kredytu, tak jak przy zakupie gotowego mieszkania czy domu.

Karencja trwa zazwyczaj od 24 do 36 miesięcy. I dokładnie tyle czasu masz na ukończenie budynku i rozpoczęcie spłacania kredytu w normalnym trybie. Chociaż zazwyczaj nie ma problemu z wydłużeniem okresu karencji, to jednak lepiej trzymać się ściśle harmonogramu, aby uniknąć ewentualnych problemów (np. ponownej weryfikacji zdolności kredytowej).