RRSO kredytu hipotecznego – jakie koszty zawiera? Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to całkowity koszt kredytu pokazany w ujęciu rocznym w formie procentowej. Jak wskazuje ta definicja, składa się na nią kilka różnych, pomniejszych kosztów. Zobacz, jakich dokładnie i co warto o nich wiedzieć.

Co wchodzi w skład RRSO?

Na Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania składają się następujące koszty:

  • oprocentowanie nominalne,
  • prowizja za udzielenie kredytu,
  • obowiązkowe ubezpieczenia,
  • dodatkowe, opcjonalne opłaty stosowane przez konkretny bank.

Szczegółowe informacje o nich znajdziesz poniżej.

Oprocentowanie nominalne

Oprocentowanie nominalne to nic innego jak roczna, wyrażona w procentach stawka, zgodnie z którą są naliczane odsetki od kwoty kredytu. Na wysokość oprocentowania wpływają dwa czynniki:

  • stopa bazowa, czyli WIBOR – jest to obowiązująca w danym momencie wartość oprocentowania waluty na rynku międzybankowym,
  • marża banku – ustalana przez każdą instytucję indywidualnie i stanowiąca jej zarobek.

Pierwszy z nich może wpłynąć na zwiększenie lub zmniejszenie kosztów kredytu w kolejnych latach. Wahania stawki WIBOR są związane z ogólną sytuacją gospodarczą i nie sposób przewidzieć ich na 25 czy 30 lat do przodu. Musisz być tego świadomy w momencie zaciągania zobowiązania finansowego na tak długi okres.

Drugi z elementów składowych oprocentowania nominalnego, czyli marżę, możesz negocjować z bankiem. Jednak potrzebujesz do tego solidnych argumentów.

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja to opłata jednorazowa, którą bank pobiera za to, że uruchomił Twój kredyt. Jej wysokość jest wyrażana procentowo i zależy od polityki konkretnej instytucji, jednak zwykle nie przekracza 3%. Biorąc pod uwagę kwotę kredytu hipotecznego liczoną w setkach tysięcy, będzie to i tak dość wysoka suma.

Czy można uniknąć płacenia tak wysokiej prowizji dla banku? Można spróbować. Instytucje czasem dopuszczają taką możliwość, o ile wykupisz dodatkowe produkty bankowe na konkretny okres. Ale zanim się na to zgodzisz, przelicz koniecznie, która z tych opcji jest dla Ciebie korzystniejsza finansowo. Pamiętaj też o tym, że im wyższa jest Twoja zdolność kredytowa, tym lepszymi warunkami do negocjacji dysponujesz. 

Koszt zakupu obowiązkowych ubezpieczeń

W większości działających na polskim rynku instytucji standardem jest wymaganie od kredytobiorcy wykupienia ubezpieczenia na życie i wykonanie cesji na bank. Stanowi to zabezpieczenie tak dla banku, jak dla kredytobiorcy – a w zasadzie dla jego spadkobierców, bo wypłata świadczenia następuje po jego śmierci.

Jeśli masz tylko 10-procentowy wkład własny, bank ma prawo zażądać wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia wkładu własnego. Jego składkę będziesz płacić aż do “dobicia” do poziomu rekomendowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, czyli 20%.

W okresie między uruchomieniem kredytu a dokonaniem wpisu dotyczącego hipoteki w księdze wieczystej bank może zobowiązać Cię do opłacenia składki ubezpieczenia pomostowego. Obowiązek ten zniknie po uprawomocnieniu się wpisu, a to nastąpi w ciągu 7-14 dni od złożenia wniosku o jego zrealizowanie.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Powyższe koszty kredytu hipotecznego są stosowane w zasadzie przez wszystkie banki. Ale niektóre z nich decydują się na nakładanie na kredytobiorców dodatkowych opłat, które również są wliczane do RRSO. Co do nich należy?

  • Opłata za czynności przygotowawcze przed uruchomieniem kredytu,
  • opłata za wcześniejszą spłatę kredytu,
  • opłata za przygotowanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę współpracującego z bankiem, 
  • opłaty za zakup i obsługę dodatkowych produktów narzuconych przez bank,
  • opłaty związane z odroczeniem spłaty kredytu lub opóźnieniami (np. monity, ponaglenie, wakacje kredytowe).

Banki mają swobodę w ustalaniu tych opłat, ale masz szansę na wynegocjowanie usunięcia takich niekorzystnych zapisów z umowy. Wszystko zależy jednak od przygotowanych przez Ciebie argumentów.

Przed podpisaniem umowy kredytowej bank musi pokazać Ci dokładny koszt zaciąganego zobowiązania. Nie zależy to od jego dobrej woli, tylko stanowi wymóg prawny. Jeśli nie rozumiesz kosztów wyszczególnionych w przygotowanym przez instytucję zestawieniu, nie bój się pytać. Jej obowiązkiem jest wyjaśnić Ci wszystkie kwestie w taki sposób, aby były dla Ciebie w stu procentach zrozumiałe.