Czy znasz dodatkowe koszty kredytu hipotecznego?

  • by

Ceny nieruchomości nadal rosną, jednak nie osłabi to popularności kredytów mieszkaniowych. Czy wiesz, że poza samym kredytem musisz uwzględnić wiele dodatkowych kosztów? Poznaj najważniejsze wydatki, niezbędne podczas nabywania nieruchomości.

Stały wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe

Mimo zaostrzenia polityki kredytowej, związanej z wejściem w życie nowelizacji Rekomendacji S, nadal zwiększa się liczba zawieranych umów kredytowych. Według raportu AMRON-SARFiN w III kwartale 2021 r. liczba umów o kredyt mieszkaniowy wynosi aż 2,539 mln, co oznacza wzrost o 1,11% (w porównaniu do analogicznego okresu w 2020 roku).

Wzrost popytu na nieruchomości wynika zarówno z najwyższego od 20 lat poziomu inflacji (a co za tym idzie niskich stóp procentowych), jak i z niskiego bezrobocia oraz rosnących cen mieszkań. Wpływa na to także regularna poprawa sytuacji finansowej polskich gospodarstw domowych. Jeśli rozważasz zaciągnięcie kredytu na nieruchomość, pamiętaj, by w kalkulacjach uwzględnić wszystkie dodatkowe koszty.

Koszty kredytu mieszkaniowego to nie wszystko — czego nie powie Ci kalkulator?

Poza kosztami samego kredytu istnieje szereg dodatkowych opłat, z których często nie zdajemy sobie sprawy. Zarówno banki, jak i popularne kalkulatory kredytowe ujmują wysokość rat i marżę banku — jednak to nie wszystko. Analizując swoją zdolność kredytową, należy wziąć pod uwagę także pozostałe, konieczne koszty — m.in. notarialne, sądowe i operacyjne. Za co dodatkowo zapłacisz?

Poznaj koszty okołokredytowe

Dodatkowe koszty bywają pomijane podczas wyliczania zdolności kredytowej. Warto wziąć je pod uwagę, gdyż mogą wynieść nawet ok. 10% kwoty zaciąganego kredytu. Obejmują one zarówno ubezpieczenia, jak i należności dla instytucji, urzędów, czy rzeczoznawców. Oto najważniejsze z nich.

Czy wiesz, że?
W związku z wytycznymi Rekomendacji S większość banków wymaga co najmniej 20% wkładu własnego. Aby zmniejszyć próg wejścia, część z nich oferuje obniżenie wymaganej kwoty. Jednak wybierając tę opcję, musisz się liczyć z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co podwyższy całkowity koszt kredytu.

Opłata za promesę kredytową. Promesa to wydawane przez bank pisemne potwierdzenie możliwości zaciągnięcia zobowiązania na daną kwotę (po spełnieniu określonych warunków). Ustala ona wstępną zdolność kredytową. Promesę możemy otrzymać stosunkowo szybko (znacznie szybciej niż ostateczną decyzję kredytową). Jest ona przydatna podczas negocjacji zakupowych — istotnie zwiększając wiarygodność nabywców.

Ile czekamy na promesę? Gdy dostarczymy wymagane dokumenty, bank może ją wystawić nawet w ciągu kilku dni. Jest ważna 30 dni.
Ile kosztuje promesa? Zależnie od banku, zwykle od 50 do 400 zł

Pamiętaj, że
Promesa nie daje całkowitej gwarancji pozytywnej decyzji kredytowej — określa ona jedynie dużą szansę na udzielenie kredytu. W przypadku np. zmiany naszej sytuacji finansowej, braków formalnych — nawet mimo promesy, możemy dostać odmowną decyzję kredytową.

Prowizja banku. To jednorazowa opłata za udzielenie kredytu. Banki mają zróżnicowane koszty prowizyjne, zwykle wyliczane jako procent od kwoty kredytu. Aby obniżyć koszt prowizji, część banków oferuje dodatkowe produkty (np. polisy ubezpieczeniowe lub karty kredytowe). Warto pamiętać, że banki mogą naliczać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu (jeśli spłacono go przed upływem 36 miesięcy).

Ile wynosi prowizja banku? Zależnie od oferty, zwykle od 2 do 3% zaciąganego zobowiązania.

Czy wiesz, że
W niektórych bankach wysokość prowizji można negocjować i dopasowywać do naszych oczekiwań i sytuacji finansowej.

Opłata za wycenę nieruchomości (operat szacunkowy dla banku)

W przypadku wyceny, jeśli bank nie ma innych wytycznych, można powołać własnego uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli ubiegamy się o kredyt w kilku bankach, warto zamówić jedną niezależną wycenę, którą wykorzystamy przy składaniu kilku wniosków. Przy nabywaniu nieruchomości od dewelopera musimy dodatkowo dołączyć wymagane dokumenty, dotyczące budowy.

Ile czekamy na wycenę nieruchomości? Zazwyczaj od 1 do 3 tygodni
Ile wynosi opłata za wycenę nieruchomości (utworzenie operatu szacunkowego)? Średnio około 350 – 600 zł za mieszkanie i 600-1300 zł za dom.

Opłata — taksa, notarialna. Umowa sprzedaży/kupna nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, za który płaci nabywca. Za dodatkową opłatą notariusz może dodatkowo złożyć wniosek do sądu o wpis do hipoteki (zwykle od 200 do 1000 zł).
Umowy przedwstępnej nie musimy potwierdzać notarialnie, jeśli jednak chcemy, musimy liczyć się z kolejnymi kosztami.

Ile to wynosi opłata notarialna za zakup/sprzedaż nieruchomości?

Koszty notarialne zależne są od stawek kancelarii oraz wartości danej nieruchomości. Przy zakupie od 60 000 do 1 000 000 zł maksymalna taksa notarialna to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki. Przy zakupie w kwocie od 1 000 000 do 2 000 000 – taksa wyniesie maksymalnie 4 770 +0,2% od nadwyżki. Powyżej tej kwoty opłata notarialna to 6 770 + 0,25% nadwyżki.

Wpis do hipoteki. Jeśli nie zleciliśmy go u notariusza, musimy dokonać go samodzielnie. Koszty założenia księgi wieczystej to 100 zł, a koszt wpisania do księgi wieczystej to około 200 zł.

Opłaty w Urzędzie Skarbowym. W przypadku kupna nieruchomości z rynku wtórnego musimy zapłacić dodatkowo 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Wysokość podatku jest liczona od wartości mieszkania. W przypadku nabycia domu/mieszkania od dewelopera jesteśmy zwolnieni z tej opłaty.

Opłata dla pośrednika nieruchomości. Jeśli korzystaliśmy z usług agenta lub biura nieruchomości, należy opłacić prowizję. Jej kwota i sposób rozliczania zależna jest od danej agencji, zwykle wynosi 3-4% ceny nieruchomości. To, czy pokrywa ją nabywca, czy sprzedający, czy też dzielą się kosztami, zależy od polityki danego pośrednika.

Ubezpieczenie nieruchomości. Należy pamiętać o koniecznych regularnych opłatach związanych z ubezpieczeniem nieruchomości. Warto wspomnieć także o ubezpieczeniu pomostowym, które podwyższa ratę kredytu — przynajmniej do czasu uzyskania wpisu do hipoteki w księdze wieczystej (zwykle trwa to około 3 miesięcy).