Czy warto wziąć kredyt hipoteczny z wkładem własnym? Jednym z warunków udzielenia kredytu hipotecznego jest zebranie wkładu własnego w wysokości wymaganej przez konkretną instytucję. Dlaczego jest to rozwiązanie korzystne i dla banku, i dla Ciebie? Odpowiadamy.
Tematy poruszone w artykule
Dlaczego banki wymagają wpłacenia wkładu własnego?
Konieczność posiadania wkładu własnego spędza sen z powiek wielu osobom marzącym o zakupie mieszkania na kredyt. Jego minimalna wysokość przez cały czas się waha, ale nawet w najniższym, 10-procentowym wariancie wciąż jest sporą kwotą.
Przyjmijmy, że chcesz kupić mieszkanie za 400 000 zł. W tym przypadku potrzebujesz aż 40 000 zł wkładu własnego. Suma ta jest daleko poza zasięgiem przeciętnego Kowalskiego – albo wymaga zaciskania pasa przez długi czas.
Biorąc pod uwagę powyższe, trudno uwierzyć w to, że obowiązek zebrania wkładu własnego jest korzystny i dla banku, i dla kredytobiorcy. A jednak tak wyglądają fakty. Przyjrzyjmy się teraz temu tematowi z dwóch perspektyw: instytucji udzielającej kredytu i osoby, która się o niego stara.
Wkład własny – korzyści dla banku
Z punktu widzenia banku sprawa jest prosta. Zebranie wkładu własnego to niejako test, który ma za zadanie sprawdzić, czy rozsądnie zarządzasz swoimi finansami i potrafisz oszczędzać. Skoro udało Ci się zebrać taką kwotę, najpewniej nie stwarzasz ryzyka niewypłacalności i będziesz spłacać raty w terminie.
Wkład własny – korzyści dla kredytobiorcy
Po pierwsze, jeśli nie jesteś w stanie zebrać 10-procentowego wkładu własnego, późniejsza spłata kredytu też sprawiłaby Ci trudność. Pakowanie się w takie zobowiązanie jest zatem kiepskim pomysłem, skoro po pewnym czasie nie miałbyś pieniędzy na spłatę rat. Mieszkanie i tak przeszłoby na własność banku, a Ty straciłbyś zainwestowane w nie pieniądze.
Po drugie, zebrany wkład własny obniża koszt kredytu. Jeśli potrzebujesz 400 000 zł na mieszkanie, a zbierzesz wcześniej 40 000 zł, to w rzeczywistości bierzesz od banku “jedynie” 360 000 zł. A odsetki są płacone od kwoty pozostałej do spłaty – zatem będą niższe niż gdybyś płacił je od stu procent wartości nieruchomości.
Na co wpływa wysokość wkładu własnego?
Podczas rozpatrywania wniosku kredytowego bank bierze pod uwagę czynnik zwany wskaźnikiem LTV (Loan to Value). Stanowi on stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia. Służy do oszacowania ryzyka, jakie podejmuje instytucja, dając Ci pieniądze. Jeśli wskaźnik LTV jest niski, oznacza to, że możesz nie spłacić kredytu – zatem udzielenie Ci go to kiepski interes dla banku. A przecież sam nie zdecydowałbyś się na inwestycję, która jest niepewna i może skutkować utratą pieniędzy.
W kwestii wskaźnika LTV banki kierują się tzw. Rekomendacją S, czyli sporządzonym przez Komisję Nadzoru Finansowego dokumentem stanowiącym zbiór dobrych praktyk dotyczących kredytów hipotecznych. Zgodnie z nim w przypadku pożądanego kredytobiorcy wskaźnik LTV powinien wynosić co najmniej 80% lub 90%, jeśli wykupi dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Jaka wysokość wkładu własnego jest wymagana w 2022 roku?
Minimalna wysokość wkładu własnego jest ustalana zgodnie z polityką konkretnego banku. Dlatego też może być różna i ciągle się zmieniać. Jaka wysokość wkładu własnego jest wymagana przez najpopularniejsze instytucje w Polsce w 2022 roku?
| Bank | Wysokość wkładu własnego |
| Citi Handlowy | 20% |
| BOŚ Bank | 20% |
| ING Bank Śląski | 20% |
| BNP Paribas | 20% |
| Santander BP | 10% |
| Alior Bank | 10% |
| PKO BP | 10% |
| BPS Bank | 10% |
| Pekao SA | 10% |
| Credit Agricole | 10% |
| Millennium Bank | 10% |
| mBank | 10% |
Czy warto zebrać większy wkład własny?
Banki wymagają posiadania minimalnego wkładu własnego w określonej wysokości. Często dopiero później okazuje się, że jest tu mały haczyk: otrzymasz kredyt z minimalnym wkładem własnym, ale musisz wykupić specjalną polisę – tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. A to kolejny koszt doliczany do miesięcznej raty, i tak już niemałej. Zazwyczaj kredytobiorca jest zmuszony do opłacania dodatkowej składki aż do momentu, gdy spłaci 20%, choć wszystko zależy od ustaleń z umowy kredytowej.
Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie temu, by już na wstępie zabrać wyższy wkład własny. Mało tego, jest jak najbardziej wskazane i może przynieść wymierną korzyść pod postacią zmniejszenia kosztu kredytu. Banki często proponują lepsze warunki osobom, które dysponują wyższym wkładem własnym. Jeśli tylko jesteś w stanie zebrać więcej gotówki, na pewno będzie Ci się to opłacać.
Czy wkładem własnym muszą być tylko pieniądze?
Zebranie tak dużej sumy pieniędzy sprawia Ci trudność? Zastanów się, czy nie jesteś w stanie zaproponować bankowi czegoś innego w ramach wkładu własnego. Mogą to być chociażby:
- inna nieruchomość – np. inne mieszkanie, które jest Twoją własnością, albo działka, na której zamierzasz zbudować dom za pieniądze z kredytu,
- darowizna – otrzymana np. od rodziców lub innych krewnych,
- środki pochodzące z IKE, IKZE lub PPK – o ile zostaną zwrócone w ciągu 15 lat,
- obligacje lub inne papiery wartościowe,
- rządowe plany wsparcia – wcześniej było to “Mieszkanie dla Młodych”, a od 2022 roku ma ruszyć nowy program “Mieszkanie bez wkładu własnego” wspierany przez Polski Ład.
Miej tylko na uwadze to, że niemożność zebrania 10% wartości kredytu wciąż nie świadczy najlepiej o stanie Twoich oszczędności – nawet jeśli udało Ci się wybrnąć z tej sytuacji w inny sposób. Przemyśl zatem dokładnie, czy na pewno będziesz w stanie terminowo spłacać kredyt, żeby nie porywać się z motyką na słońce.
