Co wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, pamiętaj, by w wyliczeniach uwzględnić dodatkowe koszty. Często je pomijamy, a tymczasem mogą podnieść planowany wydatek nawet o kilka punktów procentowych. O jakich dodatkowych opłatach warto pamiętać?

Jaki jest całkowity koszt kredytu?

Na wstępie warto rozróżnić dwa pojęcia: całkowita kwota kredytu i całkowity koszt kredytu. Upraszczając — całkowita kwota kredytu, to kwota, jaką pożyczamy od banku. Z kolei całkowity koszt kredytu, to ta kwota powiększona o opłaty obowiązkowe — czyli np. odsetki, prowizję, ubezpieczenie. Pamiętaj jednak, że do powyższych opłat należy doliczyć jeszcze koszty okołokredytowe, czyli np. koszty inspekcji, koszty sądowe i notarialne. Planując zaciągnięcie kredytu hipotecznego, pamiętaj, by  liczyć się z wieloma kosztami, wykraczającymi poza oprocentowanie, ratę i sam koszt zakupu. Obliczając koszt całego kredytu, warto uwzględnić wszystkie powyższe koszty, a także dodać pewną rezerwę na wypadek dodatkowych opłat. Część z nich może przesądzić o Twojej zdolności kredytowej i zaważyć na decyzji banku.

Całkowity koszt kredytu — co obejmuje?

Banki różnią się wysokością i rodzajem obowiązkowych opłat kredytowych. Można jednak wymienić najczęstsze obowiązkowe opłaty, wpływające na całkowity koszt kredytu, należą do nich m.in:.

• Odsetki. Ich sposób naliczania i wysokość zależą zarówno od rodzaju umowy kredytowej, jak i od stopy procentowej. W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem na wysokość rat kredytu składa się ustalona marża banku oraz zmienna stopa WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate). Jeśli zaciągniemy kredyt z oprocentowaniem stałym, wysokość odsetek powinna pozostać na stałym poziomie przez co najmniej 5 lat (niezależnie od decyzji Rady Polityki Pieniężnej, dotyczącej stóp procentowych).
• Prowizja jest wymagana, aby uruchomić kredyt hipoteczny w danym banku. Może być pobierana jako opłata jednorazowa lub też wpleciona w raty kredytu. Jej wysokość ustala konkretny bank (nie powinna przekraczać 2% wartości zaciąganego zobowiązania).
• Ubezpieczenia i produkty dodatkowe. Wiele banków wymaga określonych ubezpieczeń, uzależniając od nich decyzję kredytową. NIektóre oczekują także wykupienia dodatkowych produktów — np. kart kredytowych, opłat za prowadzenie rachunku i przelewy. Warto sprawdzić także przewidziane opłaty za nieterminową spłatę rat.

Ponadto, zaciągając kredyt hipoteczny należy pamiętać o innych, obowiązkowych kosztach, w tym:

• Ubezpieczenie pomostowe – stanowi zabezpieczenie banku na czas oczekiwania na wpis do hipoteki (zwykle trwa kilka miesięcy).
• Opłata za operat szacunkowy, czyli wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Każdy bank, w którym ubiegamy się o kredyt hipoteczny, będzie wymagał wyceny nabywanej nieruchomości (albo przyjmie tę dołączoną przez nas, albo zleci ją sam i obciąży nas kosztami).

Czy wiesz, że?

Jeśli wnioskujesz o kredyt w kilku bankach — każdy z nich będzie wymagał wyceny i obciąży Cię jej kosztami. W takim wypadku warto samodzielnie zlecić jednorazową niezależną wycenę — i dołączać ją do każdego składanego wniosku.  Operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od daty sporządzenia (jeśli stan nieruchomości nie uległ zmianie).

• Ubezpieczenia dodatkowe — część banków oczekuje ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczenia na życie lub/i od utraty pracy. Wykupując niektóre z nich, możemy otrzymać korzystniejsze warunki kredytowe. Kredytodawca wymaga także ubezpieczenia nabywanej nieruchomości (od ognia i innych zdarzeń).
• Opłaty notarialne i sądowe. Kupując nieruchomość, należy liczyć się z kosztami umów notarialnych — w tym umowy przedwstępnej (jeśli zdecydujemy się ją podpisać u notariusza) i przyrzeczonej (ta musi być poświadczona notarialnie). Opłaty poniesiemy także za założenie i  wpis do księgi wieczystej.
• W przypadku kredytu walutowego weź pod uwagę koszty związane ze zmianą kursu walut. 
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – obowiązkowy w przypadku nabycia nieruchomości z rynku wtórnego.
• Opłata dla pośrednika nieruchomości, jeśli my lub sprzedający, korzystaliśmy z ich pomocy.
• Przy obliczaniu całkowitego kosztu kredytu weź pod uwagę także opłaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania lub nadpłatę (a także np. opłaty za aneksy lub wnioski)

Pamiętaj, że

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku, możesz dokonać całkowitej spłaty zobowiązania kredytowego w dowolnym momencie. Pamiętaj jednak, że w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową, zapłacisz za przedterminową spłatę dokonaną w okresie 3 lat od zaciągnięcia zobowiązania (w wysokości do 3% kwoty kredytu). Po upływie 3 lat nie poniesiesz kosztów spłaty. Zwróć jednak uwagę, czy bank nie będzie oczekiwał dodatkowych opłat np.  za wniosek i aneks do umowy.